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Publikationen

Gesellschaftliche Risiken von Private Equity Investment im Wohnungssektor
Risiko für Mieter: Die Neuen Vermieter in Dortmund.
Erster Zwischenbericht

Von Sebastian Müller

Vorbemerkungen

Im Frühjahr 2004 diskutierte das "International Network for Urban Research and Action (INURA) Rhein-Ruhr" die Globalisierung Nordrhein-Westfalens und die Aussagekraft der Global City-Hypothese für Nordrhein-Westfalen. Es diskutierte, wie die Globalisierung Nordrhein-Westfalens jenseits der typischen regionalökonomischen Branchenreports auch konkret in ihrer räumlich-materiellen Einbettungen und Regulation zu untersuchen wäre. In diese Diskussion platzten Mitte 2004 Nachrichten über das "Going global" der Gagfah-Wohnungsgesellschaft und von Thyssen Krupp-Wohnen. Die Nachrichten informierten vom Verkauf zweier größerer deutscher Wohnungsvermieter aus Nordrhein-Westfalen an die US-Investoren Morgan-Stanley und Fortress. Sie waren Anstoß für die Untersuchung "Gesellschaftliche Risiken von Private Equity Investment im Wohnungssektor", zu der hier ein erster Zwischenbericht vorliegt. Die Wohnungsverkäufe an globales Private Equity Kapital überraschten nicht - von einem theoretischen Standpunkt aus - wohl aber die Wucht, mit der sie sich zwischen 2004 und 2006 beschleunigten. Zurzeit ist freilich - vorläufig - die Private Equity Expansion im deutschen Wohnungsmarkt nahezu zum Stillstand gekommen.

Mit Helmut Lierhaus, Geschäftsführer des Mietervereins Dortmund, mit Knut Unger, Geschäftsführer des Mietervereins Witten, und mit Joachim Oellrich, Geschäftsführer der Mietervereinigung Berlin traf ich früh auf hellsichtige und inspirierende Köpfe der deutschen Mieterbewegung, die den sich auftuenden Strukturbruch im Großvermietungsgeschäft Deutschlands ebenfalls wahrgenommen hatten. Sie waren an globalen Hintergründen der neuen Wohnungsökonomie ebenso interessiert wie an den besonderen lokalen Friktionen und Konsequenzen, die sich andeuteten.

Die empirischen Untersuchungen in Dortmund wurden ganz entscheidend durch die Kooperation mit den Hauptamtlichen im Mieterverein Dortmund gefördert. Helmut Lierhaus hat die Arbeit durch seine kenntnisreichen Hinweise unterstützt, für ihr aktuelles, praktisches Profil gesorgt und den Zugriff auf die einschlägigen Archive des Dortmunder Mietervereins ermöglicht. Rainer Stücker und Helmut Lierhaus haben ermöglicht, dass zwei studentische Praktikanten zwischen April und Juni 2007 für das Projekt des "Büros für PLANUNGSPOLITIK-FORSCHUNG" im Mieterverein Dortmund arbeiten konnten. Dafür bin ich ihnen sehr dankbar. Knut Unger hat mich Ende 2007 gebeten, für ein von ihm betreutes Projekt des DMB einen Zwischenbericht über meine Arbeit zu geben. Für diese Gelegenheit bin ich auch ihm sehr dankbar. Dieser Bericht ist die Basis des hier vorgelegten Zwischenberichts und in großen Teilen wortgleich. Hinzugefügt habe ich vor allem ein Kapitel mit raumtheoretischen und allgemeinen Feststellungen zur Transformation der deutschen Mietwohnungsökonomie durch den internationalen Finanzmarktkapitalismus.

Ich stelle in diesem Papier einige methodische Entscheidungen für meine empirischen Untersuchungen vor. Sie folgen aus meinen raumtheoretischen und wirtschaftstheoretischen Vorstellungen. Ich bin überzeugt, dieser Umweg lohnt sich wohnungspolitisch und wohnungswirtschaftlich - gerade auch für Mieter und Mieterinnen. Als Illustration der Sinnhaftigkeit dieser Überlegungen stelle ich außerdem exemplarische Ergebnisse der Dortmunder Fallstudien vor.

1. Quellen und Methodik der Untersuchung

Die Studie zu "Gesellschaftlichen Risiken von Private Equity im Wohnungssektor" nutzt dreierlei Quellen. Sie nutzt Internetrecherchen in erster Linie, um die Unternehmensaktivitäten der Private Equity Akteure zu verfolgen, quantitativ zu fassen und ihre Strategien im deutschen Mietwohnungsmarkt zu begreifen.

In zusätzlichen Zeitungs- und Fachzeitschriftenrecherchen konnte ein quantitatives und qualitatives Gerüst für die gesamtdeutsche Entwicklung gesichert und ein eigenes Archiv aufgebaut werden.

2005/2006 erschien erste sichtende Literatur zu den Wohnungsverkäufen an Private Equity Investoren, beginnend 2005 mit der Studie der Deutsche Bank Research Abteilung (Just & Reuther 2005, vhw Forum 2006, Müller 20061, Steinert 2007) und in gewisser Weise Anfang 2007 abgeschlossen mit der Studie des Instituts für Stadtforschung und Strukturpolitik (BMVBS 2007). Diese Fachveröffentlichungen wurden und werden noch ausgewertet und im intensiven Erfahrungsaustausch mit der Mietergemeinschaft Berlin und den Mietervereinen Witten, Dortmund und Frankfurt auf Relevanz und Realitätsgehalt hin kritisch geprüft.

Seit dem Frühjahr/Sommer 2007 kamen Erkenntnisse aus den eigenen empirischen Untersuchung in vierzehn Siedlungen in Dortmund mit einem Gesamtbestand von ca. 4000 Wohnungen hinzu. Die Siedlungen waren nach bestimmten Kriterien zwischen dem Mieterverein Dortmund und dem Büro für PLANUNGSPOLITIK-FORSCHUNG vereinbart worden (vgl. Abschnitt b) weiter unten).

Das Untersuchungsdesign der empirischen Teile der Studie gruppierte folgende Arbeitschritte und Methoden:

Durch diesen Methodenmix konnten die Mechanismen der Privatisierung von Mietwohnungsbeständen durch internationales Private Equity Kapital, insbesondere aus Mietersicht, vergleichsweise umfassend beschrieben und die Folgen für Mieter und Mieterinnen erkundet werden. Das ist auch die erklärte Absicht der Untersuchungen.

2. Transformation der Wohnungsökonomie durch Finanzmarktkapitalismus, Enträumlichung des Immobilienmarktes im Widerspruch zur Ortsgebundenheit der Mieterschaften

Dem Alltagsbewusstsein gilt die "Wohnimmobilie" als Inbegriff der Verräumlichung sozialer und menschlicher Existenz. Der Wohnung oder dem Haus gilt eine nicht endende Sorgfalt im tagtäglichen Unterhalt, im Saubermachen, in der Reparatur von kleinen Schäden, der Modernisierung, der Korrektur der Grundrisse und der Einrichtung in einem engen Zusammenhang mit persönlichen Wohnbedürfnissen, familiärer Situation oder gesellschaftlichen Darstellungswünschen. Alle diese Projektionen von im konkreten Raum und Leben verwurzelten Bedürfnissen und Identitäten auf eine Behausung stehen in einem absurden Widerspruch zur Enträumlichung und Verflüssigung der Immobilie zum "Asset" auf den internationalen Anlagenmärkten, dem Mieter und Mieterinnen heute durch die Verkäufe und Aufkäufe, Weiterverkäufe und Mehrfachverkäufe von Siedlungsbereichen und ganzen Wohnungsunternehmen stärker denn je ausgesetzt sind.

Die Globalisierung und Privatisierung deutscher Mietimmobilien durch Private Equity Investoren und der Widerstand von Bürgern und Bürgerinnen, Mietern und Mieterinnen würden nicht verstanden, wenn sie nicht als zwei Seiten eines Widerspruchs methodisch thematisiert würden. Beide Seiten verfolgen gegensätzliche Logiken, die sich freilich im konkreten empirischen Fall niemals eindeutig ausdrücken. Empirische Untersuchungen einer konkreten örtlichen Situation, wie wir sie vorgenommen haben, sind in der Handfestigkeit ihrer Fakten und Befindlichkeiten wichtig und illustrativ, aber auch von eingeschränktem Erkenntnisgewinn. Oder um mit Hanzig-Bätzing und Bätzing zu sprechen: "Inhaltlich bedeutet dies, dass Aussagen über einen konkreten Raum immer Einzelfallanalysen des dort präsenten konkreten, stets mit zufälligen und chaotischen Elementen durchsetzten Zusammenwirkens von Umwelt/Wirtschaft/Gesellschaft erfordern, .... so dass sie sich einer klaren logischen, einheitlichen und systematischen Theoriebildung in Form klarer Raumstrukturen sperren." Denn "im realen Raum, das heißt an einem konkreten Ort oder in einem konkreten Gebiet, gibt es unendlich viele Wechselwirkungen zwischen naturräumlichen Prozessen, wirtschaftlichen Aktivitäten und menschlichen Handlungen, die in einer sektoralen (z.B. einer ökonomischen oder sozialen oder kulturellen) Perspektive übersehen werden, weil es sich meist um "unbeabsichtigte Nebenfolgen" zweckrationaler Zielsetzungen handelt" (Hanzig-Bätzing und Bätzing 2005, 205). Allerdings kommen konkret örtliche oder räumlich identifizierbare Befunde in den Blick, wenn man die Betrachtungsweise von der sektoralen Sicht auf eine komplexe, räumliche umdreht. Die konkret örtlichen Voraussetzungen und die Folgen von Private Equity Käufen auf die Bestände, die Mieterschaft und die aufgekauften Unternehmen sind keine Einbildungen.

2.1 Stadt und Raum in der globalen Ökonomie

Bereits Mitte der 1980er Jahre war es Stand der Weltwirtschaftsforschung, dass nationalstaatliche Grenzen sichtlich an Definitionsmacht über Investitionsströme und Geldbewegungen von Volkswirtschaften verloren hatten. Auf die Krise des "Fordismus" hatten tausende von Unternehmen des transatlantischen Bogens bereits mit einem Expansionssprung über die nationalen Volkswirtschaften hinaus reagiert, "Global Sourcing" betrieben, Kapital international transferiert, Unternehmen aufgekauft oder Produktionsstätten in den jeweils anderen Nationen, auch in der so genannten Peripherie, also in Schwellen- und Entwicklungsländern, eingerichtet (Hirsch 1986). Die Entwicklung wurde durch den Abbau von Handels- und Investitionshemmnissen durch die Politik der Nationalstaaten, durch ein Forcieren von internationalen Wirtschaftszonen (EU, ASEAN, NAFTA) und Regierungsabkommen, etwa in WTO Runden, politisch begleitet und legitimiert. Ökonomisch wie auch technisch schienen Räume der Produktion global austauschbar, ja beliebig zu werden und sich in einen weitgehend einheitlichen Weltraum der Informations-, Waren- und Geldströme aufzulösen.

Henri Lefebvre hatte diese Entwicklung früh vorausgesehen und dennoch die "Produktion des Raumes" zum dominierenden Prozess für die Reproduktion der gesellschaftlichen Verhältnisse erklärt (Lefebvre 1974). Auch Edward W. Soja behauptete, dass Raum und Zeit zentrale Kategorien sozialer Realität und sozialwissenschaftlicher Analyse blieben (Soja 1989). Klaus Ronneberger und Christian Schmid haben die letzten zwanzig Jahre Geschichte der ökonomischen Internationalisierung und Globalisierung raumtheoretisch gewendet und nachgezeichnet (Ronneberger 1995). In ihrer Untersuchung über das Funktionieren der neuen "Metropolen des Weltmarkts" (Sassen 1996) hat sich schließlich auch Saskia Sassen umfassend mit dem Irrtum auseinander gesetzt, dass in einer globalisierten Ökonomie der Raum und insbesondere der städtische Raum keine Rolle mehr spielen würde.

Sassen wies nach, dass die mit der Globalisierung der Waren- und Finanzökonomie "zusammenhängenden Bilder - die augenblickliche Übertragung von Geld rund um den Globus, die Informationsökonomie, die Neutralisierung des Raums durch die Telematik - nur einen Teil der Wirklichkeit wieder(geben) und eine höchst unangemessene Vorstellung von dem (bieten), was Globalisierung und der Aufstieg der Informationsökonomie für die Städte tatsächlich bedeuten" (Sassen 1996). Sassen zeigte unter anderem, dass die transnationale Mobilität des Kapitals spezifische und neue Formen von "Standorttypen" hervorbringt, zu deren bekanntesten die exportorientierte Free-Enterprisezone und das Offshore-Bankenzentrum gehören. Einige große Städte entwickeln sich zu "globalen Metropolen" durch spezialisierte Dienstleistungen, "die für das Management eines globalen Netzes aus Fabriken, Büros und Finanzmärkten wesentliche Inputs darstellen" (Sassen 1996). Den Kern dieser globalen Managementdienstleistungen stellen internationale Investitionsbanken, Versicherungen und Immobilienagenturen mit einem unerlässlichen Kranz von weiteren unternehmensorientierten Dienstleistungen wie etwa Unternehmensberatung und Unternehmensbewertung: "Unternehmensorientierte Dienstleistungen beziehen sich auf die finanziellen, rechtlichen und allgemeinen Managementaufgaben: Innovation, Entwicklung, Design, Verwaltung, Personalwirtschaft, Produktionstechnologie, Wartung, Transport, Kommunikation, Großhandel, Werbung, Gebäudereinigung, Sicherheitsdienst und Lagerhaltung" (Sassen 1996). Nur in der Agglomeration dieser Leistungen funktionieren Metropolen wie London, New York, Paris oder Frankfurt usw. als - unterschiedlich strukturierte und unterschiedlich leistungsfähige - Knotenpunkte des globalen Finanzkapitalismus. Metropolen und Metropolenregionen bilden sowohl postindustrielle Produktionsplätze für Finanzdienstleistungen und damit verquickter unternehmensbezogener Dienstleistung, als sie auch zugleich die Aufgabe erfüllen, spezialisierte internationale Marktplätze zu sein, auf denen Unternehmen, Großvermögensbesitzer und Staaten sich mit diesen Diensten in sehr großen Dimensionen versorgen können.

Tatsächlich bestätigen unsere Fallbeispiele den herausragenden Stellenwert von New York und London als globale Finanzdienstleister der Private Equity Einkäufe auf den deutschen Mietwohnungsmärkten zwischen 2004 und 2007 und die Bedeutung des Offshore Banking in Steueroasen wie beispielsweise den Cayman Islands oder den Niederländischen Antillen. Jedoch lässt sich - über Sassens hinaus - vor dem Hintergrund unserer Untersuchungsergebnisse über die Rolle der Städte auf den globalen Märkten noch mehr vermuten: Ausschließlich Städte, jedoch nicht unbedingt die erstrangigen deutschen Metropolen des Weltmarkts wie Frankfurt oder Hamburg, wohl aber Berlin und solche Agglomerationsräume wie das Rhein-Ruhrgebiet oder die Agglomeration Bremen-Bremerhaven sind offensichtlich Zielgebiete der umfangreichen Investitionen von Private Equity Kapital in Mietwohnungsbestände geworden.

Nur Städte kommen für den "Absatz" von Private Equity im Mietimmobiliensektor in Frage. Denn nur sie bieten Volumina und die Dichte von Objekten in den Mietwohnungsbeständen, die offensichtlich die Transaktion von Private Equity in international bedeutsamer Größenordnung in Wohnimmobilien und ihrer Verwertung auf den globalen Finanzmärkten durch Beleihung und Verbriefung sinnvoll, das heißt gewinnbringend genug erscheinen lässt. Die alten Großstädte und ihre Wohnquartiere fungieren also als Input oder Ressource einer neuen internationalen Immobilienökonomie, die ohne diese konkrete Verräumlichung den abstrakten Geldwert ihrer "Assets" nicht mit der Chance auf mehr Wert in Wert setzen könnte. Das bestätigt, was Neil Brenner und Nik Theodore in allgemeiner Form wahrzunehmen meinten: "Cities have become increasingly central to the reproduction, mutations and continual reconstitution of neoliberalism itself through the last two decades" (Brenner 2002, 28). Indes, dies ist nur die halbe Wahrheit.

2.2 Globalisierung - ein neoliberales Projekt

Die andere Hälfte handelt davon, dass die Geschichte des Kapitalismus in der Geschichte des nationalstaatlich entgrenzten Finanzkapitalismus fortgesetzt wird. Seine politisch neoliberale, auf weltweit einheitliche Deregulierung drängende Rhetorik und sein globales Management durch abstrakte Betriebseffizienz, Standort- und Marktlogiken sind Erzwingungsversuche, um weitere und neue Wirtschaftstätigkeiten und Lebenskulturen aus konkreten Raumzusammenhängen zu lösen, in weltweit dieselbe Struktur umzugießen, sie sich zu unterwerfen und daran zu profitieren und zu wachsen. Genauso wie Industriegesellschaft und Kapitalismus schon die konkrete Natur unterdrücken, negiert der Finanzmarktkapitalismus nun auch den konkreten Raum. Außerökonomische Faktoren wie Naturraum, Geschichte und Lebenswelten sollen sich nicht mehr negativ bemerkbar machen, ein idealer Markt doch gegen alle diese Widerstände entstehen: "Dieser "ideale Markt", der in der Realität nie erreicht wird, der aber als normative Leitidee allen marktwirtschaftlichen Theorien zugrunde liegt, ist jedoch ausgesprochen voraussetzungsträchtig: Er setzt einen gleichförmig-homogenen (Natur-)Raum, einen vollständig informierten Produzenten und Konsumenten und einen rein zweckrational handelnden Homo oeconomicus voraus, also eine Reihe von "Abstrakta, die in der Realität nicht vorkommen" (Hanzig-Bätzing und Bäzing 2005, 207). Gleichwohl wird der Versuch im Finanzmarktkapitalismus fortgesetzt, diese normative Leitidee nunmehr global durchzusetzen, nicht zuletzt auch in der Immobilienökonomie. Sie selbst kennzeichnet das, was sie tut, als "Transaktionen". Die untersuchten Mehrfachverkäufe und Übernahmen von Wohnungsbeständen in internationale Immobilien- und Finanzportfolios zeigen geradezu klassisch, wie die lokalen Wohnungsmärkte und Bestandsmärkte in immer neue globale Markt- oder Portfoliozusammenhänge überführt werden - aber beim genaueren Hinsehen eben doch nicht ganz jenseits von klassischen räumlichen Hierarchien und Charakteristiken wie Zentrum und Peripherie oder "Global City", Agglomeration und "Global Periphery". Entscheidend sind die absolute Höhe des Profits und die Gewinnmarge.

Globalisierung ergibt sich immobilienökonomisch genauso wenig wie in anderen Branchen durch die tausendfältigen Spontaneitäten des Marktes allein. Sie ist ein neoliberales Projekt, das systematisch ökonomische und politische Instrumente einsetzt, um das ökonomische Regulativ des internationalen Finanzmarktkapitalismus durchzusetzen. Politisches Lobbying und politische Intervention durch Gesetzgeber konnten im Immobiliensektor deutlich bei der Einführung von Real Investment Trusts (REITs) beobachtet werden, - um eine modische Exitvariante für Private Equity Kapital aus dem Wohnungssektor zu streifen. Relativ einheitlich strukturierte REITs, börsennotierte und unternehmenssteuerbefreite Immobilienaktiengesellschaften, wurden 1993 ausgehend von den USA weltweit und systematisch in der jeweiligen nationalen finanzwirtschaftlichen Gesetzgebung steuerlich privilegiert. Nationalstaat nach Nationalstaat führte diese Spezialaktien ein, angeblich der hohen Performance dieser Aktiengesellschaften wegen. In der Folge ließen Kanada, Australien, Japan, Singapur und die Türkei, aber auch Frankreich, Italien und die Niederlande sowie Großbritannien REITs oder REITs-ähnliche Immobilienunternehmen zu (vgl. etwa InWIS 2003), bevor ein German REIT ab Januar 2007 zugelassen wurde. Der deutsche Bundestag verabschiedete sein REIT-Gesetz nach jahrelangen, harten Auseinandersetzungen zwischen der Private Equity Lobby auf der einen und dem deutschen Mieterbund und der SPD-Linken (Kofner 2006) auf der anderen Seite mit einer speziellen und wichtigen Ausnahme: REITs für Wohnungsbestandsimmobilien, die vor 2007 erbaut wurden, wurden nicht zugelassen (Müller 2006 2).

Kritische Sozialwissenschaftler vertreten die Auffassung, dass sich aktuell weltweit eine globale Ökonomie des "Finanzmarktkapitalismus" entfalten konnte (vgl. etwa Windolf 2005) und zwar, wie Huffschmid zeigt, vor allem durch "die Umverteilung von Einkommen von unten nach oben sowie die zunehmende Privatisierung der Rentensysteme während der letzten 30 Jahre" (Huffschmid 2007, 1335). Diese Umverteilung ging auch einher mit einer Umverteilung der Investitionen zwischen Realinvestitionen und Finanzinvestitionen. Die Quote der reinvestierten Gewinne in Realinvestitionen sank, wie Huffschmid zeigt, "im gleichen Zeitraum in der EU von 22,7 Prozent auf 19,7 Prozent, in den USA von 19,4 Prozent auf 18,5 Prozent und in Japan von 31,3 Prozent auf 23,2 Prozent" (Huffschmid 2007, 1336). Das in Finanzanlagen strebende Kapital privater oder privatisierter Pensionsfonds dagegen verfünffachte sich zwischen 1992 und 2005 von 4,8 Bill. Dollar auf 22,6 Bill. Dollar. Bei Private-Eqitity-Fonds angelegte Vermögen haben sich allein zwischen 2002 und 2006 "von knapp 100 Mrd. auf 365 Mrd. Dollar mehr als verdreifacht" (Huffschmid 2007, 1338). Die Verbände des Private Equity und Venture Capital beschreiben die Zusammensetzung des in die Fonds eingebrachten Kapitals regelmäßig als zu zwei Drittel aus Versicherungen oder anderen institutionellen Investoren und zu einem Drittel von privaten Kapitalgebern stammend. Im Wege einer "Fondisierung" nimmt also eine anonymisierte Eigentumsform an Produktionsmitteln und Immobilien zu und verwandelt Eigentümer in Shareholder" des Fonds. Damit nimmt die Bindung und das Interesse der Eigentümer an konkret lokalen Immobilien / Produktionsvoraussetzungen, der Qualität der Immobilien / Produktion und dem tatsächlichen Produktionsergebnis / der Zufriedenheit der Nutzer einer Immobilie ab und das Interesse an ihrem einwandfreien, sprich profitablen Funktionieren der globalen Finanzmärkte und die Bindung an die internationale Finanzindustrie nehmen zu. Für diese Entwicklung ist es letztlich unerheblich, ob das Immobilien-Asset in einem Private Equity Fonds angelegt wurde, wie das bis zum Ausbruch der Subprime Loans- Krise in den USA und der unmittelbar dadurch ausbrechenden globalen Kreditkrise im Spätsommer 2007 als besonders profitträchtig möglich war, oder als direkte Kapitalbeteiligung bei Immobiliengesellschaften oder als Anlage in spezialisierten Immobilienfonds* erfolgt, die seit Krisenbeginn wieder große Geldzuflüsse verzeichnen können.

2.3 Immobilienwirtschaftliche Instrumente der Verwandlung eines begrenzten Lebensraumes in ein global handelbares, enträumlichtes Asset

Die geschilderte Anonymisierung und Enträumlichung der Eigentümereigenschaft wurde durch Rechner gestützte mikroökonomische und betriebswirtschaftliche Entwicklungen der Immobilienökonomie, die "Ökonomisierung der Wohnungswirtschaft" (Deutscher Verband 2007), gestützt und verstärkt. Allerdings ist die Branche nicht ganz frei von Zweifeln, ob diese Strategie dauerhaft Erfolg versprechend ist.

Es sind vor allem drei Instrumentenbausteine, die die deutsche Wohnungswirtschaft aktuell verändern:

Die Popularität des "Portfoliomanagement" in der Immobilienökonomie leitet sich unmittelbar aus den großen und auf den ersten Blick schlecht überschaubaren Volumen der Immobilienbestände in den Fonds ab. Theoretisch basiert sie "auf der Investment-Theorie, die bereits im 18. Jahrhundert begründet wurde" (Kunde 2006, 274) und die Erfahrung zugrunde legte, "dass das Gesamtrisiko verschiedener Anlagen dadurch reduziert werden kann, dass eine Aufteilung bzw. Diversifikation der Anlagen auf Vermögensgegenstände (Assets) erfolgt, die nicht vollständig positiv miteinander korrelieren. Die Suche nach einem erfolgreichen und effektiven Management dieser Struktur bildete nicht nur eine spezielle Berufsgruppe der Immobilienbranche mit der entsprechend qualifizierten Ausbildung, den Fachzeitschriften, Spezialkongressen und anderen professionellen Kommunikationsstrukturen heraus. Die Professionalisierung erfolgte auch in engem Zusammenhang mit dem Einsatz von Computer gestützter Datenverarbeitung für das Immobiliengeschäft und mit der Durchsetzung einiger ausgewählter internationaler Standards für Objektbewertung, Analysetools und Portfoliobewertung für Wertsteigerungsstrategien. Portfoliomanager brauchen sich bei ihren Untersuchungen und Umschichtungen von Portfolios nicht mehr auf die Tabellenkalkulation mit Excel zu verlassen. Ihnen steht vielmehr bereits ein großer Umfang spezieller Szenario-Software zur Verfügung (vgl. Seifert 2007), die internationale Vergleichbarkeit durch internationale Standards der Analyse und Strategiegenerierung und damit Anonymisierung der Portfoliobestände produziert. Der Umgang mit Portfoliomanagement und Bewertungsmethoden ließ sich in den Fallstudien zumindest an einer der untersuchten Siedlungen nachvollziehen (siehe Kapitel 6) und die Fehleranfälligkeit der Bewertung zeigen.

Wenn Kauf- oder Verkaufsoptionen für Objekte und Bestände in einem ersten Analyseschritt in einer Portfolio-Matrix typisiert und verortet sind, folgt in einer zweiten Verfahrensstufe meistens eine finanzwirtschaftliche Analyse, die untersucht, ob und wie eine vorgeschlagene Kaufoption finanziert werden kann, bzw. welche finanziellen Folgen im Unternehmen eintreten oder welche neue portfoliostrategischen Chancen (im Verkaufsfall) neu eröffnet werden. Auch hier haben sich Rechner gestützte, so genannte "moderne Methoden" (Kunde 2006, Lammerskitten 2006, Schulte et al. 2000) ausgebreitet. Für die Aufkäufe von deutschen Wohnungsunternehmen und Mietwohnungsbeständen durch internationales Private Equity seit 2004 ist freilich von größerer Bedeutung, dass in den letzten zehn Jahren in Deutschland die langfristigen Zinsen für Hypothekenzahlungen im Schnitt stark zurückgingen und das Kreditzinsniveau im Weltmaßstab auf Niedrigstniveau sank, während das Angebot an Krediten durch Private Equity Kapital, Banken und anderen institutionellen Investoren überdimensional stieg - die Unterbrechung dieser Trends durch die Kreditklemme seit der Subprime Loans-Krise ab dem Spätsommer 2007 nicht gerechnet. Niedriges Zinsniveau und Zugriff auf die Weltfinanzmärkte ermöglicht den ersten Teil eines neuartigen Financial Engineering: die Suche nach günstigsten Kreditbedingungen und "Transaktionen mit 10% Eigenkapital und 90% Fremdkapital", die eine hohe "Eigenkapitalrendite von 19%" - unter Ausnutzung des so genannten Leverage-Effektes in Abhängigkeit von der Fremdkapitalaufnahme - erwirtschaften lassen (Just 2006, 48). Ein zweites Instrument neuartigen Financial Engineering in der Wohnungswirtschaft ist es, dass Hypotheken auf Objekte und Bestände nicht mehr nur schlicht in die Bilanzen der Fremdkapitalgeber übernommen wurden, sondern durch "Verbriefung", und das bedeutet nun auch neu gebündelt und geschichtet, gewinnbringend weiterverkauft und weiter gehandelt werden, etwa durch Hedge Fonds und Investitionsbanken. Hypotheken ließen sich derart in einer finanzanalytischen Ertragsrechnung aus einer Belastung in einen Ertrag verwandeln. Die große Bedeutung dieses speziellen Financial Engineering lässt sich an den Ergebnissen unserer Fallstudien nicht belegen. Indirekt brachten aber die Subprime Loans-Krise 2007, die darauf folgenden Milliarden Abschreibungen in internationalen Investmentbanken, die darauf folgende Kreditklemme und das darauf folgende offensichtliche Einbrechen des Transaktionsmarktes für die Privatisierung großer Wohnungsportfolios indirekte Beweise für Financial Engineering, für Dynamik und Zusammenbruch komplexer, Kredit- und Finanzmarktderivate und die darauf basierenden Finanzierungen. Dies wird im deutschen Mietwohnungsmarkt bisher lediglich durch eine ungewohnte Zurückhaltung von Private Equity bei Neuerwerbungen sichtbar. Es scheint auch in der Beteiligungsbranche zu klemmen. Sie scheint noch gerade dazu in der Lage, kleinere mittelständische Engagements einzugehen, Konsortial- oder Minderheitenbeteiligungen zu offerieren, wo sie früher Unternehmen ganz kaufte (Hesse 2008, Ahmia 2008).

Preise für die Bestände und Urteile über ihre Wirtschaftlichkeit, eine weitere Schiene der Immobilienbewertung, werden nicht mehr nach Besichtigung vor Ort und genauer Untersuchung der Bestände gebildet. Auch hier ist ein Professionalisierungsschub und die Anonymisierung der Bestände eingetreten, ablesbar an denselben Indikatoren wie beim Portfoliomanagement. Internationale Banken und Bewertungsunternehmen für Immobilien wie Ernest & Young Real Estate und PricewaterhouseCoopers haben Kennziffern für Bewertung wie den "Discounted cash flow" oder die so genannte "Maklermethode" durchgesetzt, die Inaugenscheinnahme ersetzen und mit der Erhebung von wenigen, aber international vergleichbaren Datensätzen auskommen wollen, mit denen die Wertermittler ihre Rechenmaschinen füttern. Standardisiert sind auch die routinisierten, bestandsbezogenen und Computer gestützten Wirtschaftlichkeitsberechnungen, ob sie nun Investitionsrechnungen, Mietenhochrechnungen oder Darlehens- und Abschreibungsrechnungen umfassen oder nicht.

Ein drittes wichtiges Instrument der Enträumlichung, der Kostensenkung und der Reduzierung des Managementaufwands der Eigentümer ist die Auslagerung der Hausverwaltung aus der Eigentums-Verwaltung und ihre Aufspaltung in schier unendliche Facetten Immobilien bezogener Dienstleistungen. Diese Dienstleistungen werden heute dem "Facility Management" zugeordnet. Auffallend ist nicht nur die große Differenzierung in der Spezialisierung bei den Dienstleistungen innerhalb der Services von der Haustechnik bis zu Reinigungs- und Pflegeaufgaben für Bestände, sondern auch ein Trend zu beachtlichen Größenstrukturen und zu nationalen und international agierenden Anbietern und Multi-Dienstleistern (vgl. etwa Facility Manager 2007, 15).

2.4 Ausgrenzung und Prekarisierung von Mieterschaften

Die Anonymisierung und Enträumlichung der Eigentümereigenschaft für Mietwohnungsbestände durch internationale Fonds produziert nicht einfach anonymisierte und "enträumlichte" Stadträume, sondern wiederum konkrete physische, soziale und von anderen unterscheidbare Räume. Meine Hypothese ist: Wegen der grenzwertigen Rentierlichkeit vieler von internationalen Fonds in Nordrhein-Westfalen gekauften Mietwohnungen entstehen zur Zeit durch manche dieser Bestandsimmobilienbestände verstärkt baulich und städtisch-infrastrukturell vernachlässigte, sich verschlechternde und sozial eher absteigende Quartiere.

Wirtschaftliche und politische Veränderungen sorgen heute dafür, dass die privilegierte Position der Städte gegenüber dem ländlichen Raum zerfällt und sich die früheren großräumigen Stadt-Land-Disparitäten in die Stadtregion hinein verlagern, so dass sich hier ein kleinräumiger Fleckenteppich von dynamischen, aber auch problematischen Wohn- und Wirtschaftsvierteln ausbildet. Umgekehrt sind und bleiben die klassischen Agglomerationsvorteile mit ihrer räumlichen Nähe und den zahlreich erforderlichen oder möglichen face-to-face-Kontakten auch in einer stark durch Handy-Telephonie und Internet geprägten Wirtschaftswelt als Alltagswelt für Mieter- und Mieterinnen weiterhin geradezu entscheidend wichtig. Zahlreiche mit einer Wohnung und dem Wohnumfeld verknüpfte Alltagsbedürfnisse lassen sich nur durch Nähe - etwa in Agglomerationen - problemlos, einfach befriedigen. Mieter oder Mieterin zu sein, bedeutet zwar an erster Stelle eine sozioökonomische Rolle zu spielen. Aber es bedeutet auch, als Körper quasi in Symbiose mit bestimmtem Wohnraum, mit Nachbarschaften und der Wohnumgebung zu stehen, Materie zu benutzen, umzuwandeln, zu verbrauchen und zu entsorgen. Diese Tätigkeiten bleiben an konkrete Räume, an lokale Präsenz, Vorhandensein, Aufenthaltsqualität, lokalen Transport und Transportqualität gebunden. Alte Menschen und Alleinerziehende, Bezieher von Hartz IV-Einkünften und vergleichbaren Niedriglöhnen bleiben mangels Geld für Mobilitätsmittel, sozialem und demonstrativen Konsum besonders auf das unmittelbare Umfeld im Quartier um die Wohnung angewiesen.

3. Kommunale Wohnungswirtschaft und unternehmensgebundene Wohnungsversorgung unter Transformationsdruck

Knapp 340 000 Wohnungen haben deutsche Kommunen während der Zeit der größeren Transaktionen verkauft, zu einem Gutteil an ausländische Finanzinvestoren. Viele Kommunen wollen noch immer verkaufen. Einer Studie von Ernst & Young zufolge plant jede sechste Stadt, in den kommenden drei Jahren kommunales Vermögen zu privatisieren; davon möchten 41% Immobilien oder Wohnungsbaugesellschaften verkaufen. Eine 2006 veröffentlichte Umfrage von PricewaterhouseCoopers hatte ergeben, dass 40% der Kommunen Wohnungen veräußern wollen. "Die Bereitschaft zu verkaufen ist nach wie vor hoch; aber die Kommunen halten damit hinterm Berg", sagt Helmut Trappmann, Leiter des Bereichs Real Estate bei PricewaterhouseCoopers (vgl. cr. 2007, 6). PricewaterhouseCoopers hatte 44 NRW-Kommunen befragt, nicht eben viele bei einem Gesamtbesatz von 396 Kommunen. Von diesen 44 wollte sogar jede wenigstens Teile ihres Wohnungsbestandes verkaufen. Damit liegen die NRW-Kommunen an der Spitze der Verkaufswünsche (vgl. auch dpa 2006). Allerdings werden sich nicht alle Verkaufsphantasien umsetzen lassen, unter anderem schon deswegen nicht, weil öffentliche Wohnungen in strukturschwachen Regionen auf ein begrenztes Interesse der Investoren stoßen, wie ein Analyst der HSH Nordbank zitiert wird. Dessen Skepsis gegenüber der Privatisierung von Wohnungsbeständen in den neuen Bundesländern gilt aber nicht unbedingt für NRW: "Trotz größerer Verkaufsbereitschaft im Osten dürfte daher nach Goronczys Einschätzung das Gros der Wohnungstransaktionen in Westdeutschland stattfinden" (Voigtländer 2007, 11f).

Was Dortmund angeht, so wurde die kommunale Dortmunder Gesellschaft für Wohnungseigentum (DOGEWO) in den frühen 1980er Jahren als 100%-Tochter der Stadt in die privatgesellschaftliche Rechtsform einer GmbH überführt und die GmbH - als bereinigender Akt der Beteiligungsverwaltung der Stadt - in den 1990ern der 100%-Holding der Stadt, den Stadtwerken Dortmund angegliedert. Von insgesamt 303 000 Dortmunder Wohnungen hielt die DOGEWO 2006 einen Bestand von 15 700 Wohnungen (Interview Graniki 2007). Dies war ein für nordrhein-westfälische Verhältnisse niedriger Anteil des kommunalen Wohnungsunternehmens von 5,2% (vgl. DV 2007, Tabelle 1). Die DOGEWO versteht sich zwar als eigenständige wohnungswirtschaftliche Akteurin, steuert aber ihre Bestandsentwicklung als "öffentlich verantwortliches Unternehmen", das Aspekte der Lebensqualität und Wohnqualität für die Mieter und Mieterinnen und sozial- und wohnungspolitische Verantwortung aus Dortmunder Sicht in der Unternehmenskommunikation hervorhebt. Das hat die DOGEWO jedoch nicht daran gehindert, seit dem Jahr 2000 etwa 1 700 Wohnungen zu verkaufen, teils im Blockverkauf (Hannibal Dorstfeld), teils auch auf dem Weg der Mieterprivatisierung. Seit 2006 verkauft die DOGEWO keine Bestände mehr, orientiert sich auf Wachstum, und veräußert nur noch Einzelobjekte zur Stärkung der Eigenkapitalbasis (Interview Graniki 2007).

3.1 Verkauf unternehmensgebundener Bestände in NRW an internationale Finanzinvestoren

Aus der Sicht von Mietern und Mieterinnen ist der Verkauf von unternehmensgebundenen Wohnungen an Finanzinvestoren, wie er vor allem in Nordrhein-Westfalen mit seiner Stahl- und Kohlevergangenheit und schwerpunktmäßig seit 2004 stattfand, ebenfalls eine "Privatisierung" von Wohnungen mit großer Bedeutung. Die "gefühlte" Sicherheit, zu einer auskömmlichen Miete, unbedroht von Kündigung und mit einer quasi eigentumsähnlichen Verfügung über Wohnung (und oft Garten) zu wohnen, war in den unternehmensgebundenen Beständen eher noch größer als in den kommunalen Beständen.

Zu den oben genannten 340 000 kommunalen Wohneinheiten erwarben Finanzinvestoren zwischen 1999 und 2006 und mit einem Höhepunkt 2004 und 2005 weitere ca. 262 000 Wohnungen aus Unternehmensbeständen (Tabelle 1, und Just 2006, 127). Insgesamt wurde das Volumen der Wohnungsverkäufe zwischen 1999 und 2006 von IfS, dem Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik, Berlin, aus Beständen, die 800 und mehr Wohneinheiten umfassten, auf 1 276 844 Einheiten geschätzt (BMVBS 2007, 13f.). Mehr als vier Fünftel der veräußerten unternehmensgebundenen Wohnungen liegt im Ruhrgebiet. In Dortmund hinterließ diese Privatisierungswelle unternehmensgebundener Wohnungen deutliche Spuren. In Dortmund hielt die Viterra AG umfangreiche Bestände, die sich - lässt man den umfangreichen frühen Verkauf von 1994 in Scharnhorst-Ost und Hörde-Clarenberg außer Betracht - auf über 20 000 Wohnungen summierten. Eine für Dortmund heute nur schwer zu rekonstruierende größere Zahl wurde in das Paket der Wohnungsverwertungsgesellschaft "MIRA" verschoben. MIRA wurde von der Viterra mit Unterstützung der Dresdner Bank und der Bayrischen Landesbank bei einer "KG Allgemeine Leasing (KGAL)" für den Aufkauf von 27 000 Wohnungen aus dem Ruhrgebiet begründet (Rips 2005, 431). Verkauft wurden diese 27 000 Wohnungen nie richtig. Denn Viterra blieb sowohl im Grundbucheintrag als auch bei der praktisch relevanten Hausverwaltung anstelle dieser Tochter Viterras völlig präsent.

Tabelle 1
Verkäufe aus unternehmensgebundenen Beständen 1999 bis 2006, Wohnungsportfolios < 5000 Wohneinheiten
Quelle: BMVBS 2007, Tabellen 2.1 und 2.2

Nach dem Verkauf der Viterra im Jahr 2005 an den in London ansässigen Finanzinvestor Terra Firma und seine Tochter "Deutsche Annington" wurde auch der Bestand von MIRA in die Deutsche Annington Hausverwaltung überführt.

Drei der in Dortmund untersuchten Siedlungen waren 2004 einmal MIRA-Bestände, Castrop-Deininghausen, Westerfilde-Kiepeweg, Westerfilde-Mosselde und Westerfilde-Gerlachweg und Westerfilde-Specke (vgl. Tabelle 2).Von MIRA oder auch direkt aus dem Viterra-Bestand gingen zwischen 1998 bis 2004 viele kleinere Mengen in die Mieterprivatisierung und mehrere bis zu ca. 400 und zwei über 700 Wohneinheiten große Paketen in Blockverkäufen an die HäusserBau, Bochum, die Arslan Gruppe, Castrop, die Gebrüder Karl, Aachen oder die Emscher Siedlungs-Gesellschaft, Essen. 2005 wurde aber auch Viterra selbst verkauft. Damals hielt Viterra noch ca. 19 000 Wohnungen in Dortmund (Interview Graniki 2007).

4. Handel mit Wohnimmobilienbeständen und Mehrfachverkäufe im Trend - Die Dortmunder Mehrfachverkäufe 1999 - 2007

Die Datensammlung des IfS zeigt für Verkäufe von Wohnungsbeständen mit mehr als 800 Wohneinheiten in Deutschland eine deutliche Zunahme von Verkäufen seit 1999: "Während sich die Zahl der Verkäufe in den Jahren 1999 bis 2003 innerhalb einer Spanne von 6 bis 16 Fällen bewegte, stieg sie in 2004 auf 24 und im Jahr 2005 auf 47 Verkaufsfälle spürbar an" (BMVBS 2007, 12). Hans-Georg Rips schließt daraus: "Wohnungsunternehmen und Wohnungsbestände sind in einem Ausmaß zum Objekt des Handels geworden, wie wir dies im Nachkriegsdeutschland noch nie erlebt haben" (Rips 2005, 436). Es explodierte - so meine These - vor allem der Handel von Portfolios mit kleineren Partien von 800 bis 5000 Einheiten, auch wenn die Großverkäufe von über 5000 Einheiten und mehr die größere Anzahl von Mietwohnungen auf den Markt brachten (vgl. BMVBS 2007, 16f). Eine vergleichbare Bewegung dürfte sich auch bei kleineren Portfolios von 100 bis 800 abgespielt haben, obwohl dafür keine verlässlichen Datengrundlagen vorliegen.

Tabelle 2
Mehrfachverkäufe von Wohnungsportfolios in Dortmund 1999 - 2007 aus ehemaligen Beständen der VITERRA, EoN Wohnimmobilien
Quelle: PLANUNGSPOLITIK-FORSCHUNG 2007

In Dortmund wie im Ruhrgebiet überhaupt belebte sich der Immobilienhandel größeren Stils schon ein wenig früher, als in den Jahren 1998 und folgende die DOGEWO 1.759 Wohnungen an regionale Immobilieninvestoren wie Janssen & Helbig und die Häussermann Brüder veräußerte und Viterra seit 1999 größere Blockverkäufe an Zwischenerwerber wie Arslan, die Emscher-Siedlungsgesellschaft, die Gebr. Karl GmbH oder die Wohnbau Essen tätigte. Mit dem Markeintritt großer internationaler Finanzinvestoren wie "Cerberus", "Terra Firma/Deutsche Annington", "Morgan Stanley", "Blackstone" oder "Fortress" in das deutsche Wohnimmobiliengeschäft 2004 und 2005 belebten sich die Transaktionen allerdings noch einmal deutlich, aber noch stärker der Wiederverkauf von bereits vorher erstmals veräußerten Beständen.

Offensichtlich entdeckten 2005 und 2006 auch mittelständische internationale Investoren den neuen Markt in Dortmund. Sie fragten in erster Linie kleinere Wohnungspakete - fast durchgehend kleiner als 800 Wohneinheiten - nach und konnten diese von der Arslan Gruppe, von Häusserbau/Bellaform oder von der Emscher-Siedlungsgesellschaft, von Wohnprojekt Essen und über die von uns untersuchten Fälle hinaus von der Areal Bank (in Dortmund-Westerfilde), von der LEG (in Dortmund-Lanstrop) oder von der Allianz-Gruppe (in Dortmund-Kreuzviertel) kaufen, die sich auf ihr Kerngeschäft zurückzuziehen begann. Skandinavische und niederländische Fonds tätigten die Mehrzahl der Käufe (vgl. Tabelle 2). Damit kommt ein Prozess von Ketten- oder Mehrfachverkäufen innerhalb der Private Equity Immobilienmärkte in Gang, der das Transaktionsgeschehen wesentlich stärker zu bestimmen beginnt, und die großen Paket- und Unternehmenskäufe treten in den Hintergrund. Allerdings gibt es in Dortmund wie in der gesamten Ruhrregion noch keine Anzeichen dafür, dass bei den großen Investoren ein Prozess der Neuordnung und des Filetierens der Bestände eingesetzt hätte mit dem Ziel, aus den großen Beständen neue kleine Wohnungspakete zu schnüren und auf den Markt zu bringen, was das Volumen der Mehrfachverkäufe deutlich erweitert hätte. Dies war immer wieder während der Hochphase der Großtransaktionen als eine Verwertungsstrategie der Investoren angenommen worden, besonders ausdrücklich von Nicola Müller (Müller 2006, 138).

Der umfangreiche Zugriff der Fonds im Wohnimmobiliengeschäft in der Ruhrregion wird u.a. durch eine Studie der BulwienGesa AG im Auftrag des Regionalverbandes Ruhrgebiet unterstrichen. Nach BulwienGesa machte das Immobilieninvestment 2006 im Ruhrgebiet 4,6 Mrd. Euro und 2,8 Mrd. Euro im ersten Halbjahr 2007 aus. Es war erstens zu etwas mehr als zu 50% Investment in Wohnimmobilien, und zweitens waren die Käufer zur Hälfte ausländische Fonds. Die andere Hälfte der Käufer waren wiederum zum weit überwiegenden Teil ebenfalls wiederum (deutsche) Fonds und Immobilien AGen und nur ein Bruchteil Projektentwickler und Sonstige (Private) (BulwienGesa 2007).

5. Etablieren von neuen, internationalen Investoren, den Private Equity Fonds, und Verlagerung von Sitzen in internationale Steueroasen

Deutlich ist das Privatisierungsgeschehen seit dem Jahr 2000 auch in Dortmund durch das Gewicht des angelsächsischen Investors, Terra Firma bzw. Deutsche Annington, bestimmt worden, der 2005 Viterra, vormals VEBA-Wohnen, einen Wohnungsbewirtschafter überwiegend unternehmensgebundener Bergarbeiter- und Stahlarbeiterwohnungen aufkaufte. In Dortmund konnte er 19 000 Wohnungen im Rahmen eines Erstverkaufs in Besitz nehmen.

Sollte Annington im seit zwei Jahren betriebenen Bieterverfahren um die Wohnungsbestände des Landes NRW erfolgreich sein, würde die Deutsche Annington sich weitere 12 000 Dortmunder Mietwohnungen der LEG (4 400) und der Ruhr-Lippe-Wohnungsbaugesellschaft (7 600) aneignen können (Volmerich 2007). Die Deutschen Annington "gehört mit rund 220 000 vermieteten und verwalteten Wohnungen ... zu den führenden deutschen Wohnungsunternehmen" (Deutsche Annington 2008). In NRW bewirtschaftet das in Bochum ansässige Unternehmen mehr als die Hälfte seines Wohnungsbestandes. Weitere Schwerpunkte sind das Rhein-Main-Gebiet (17 000 Wohnungen) sowie Berlin (10 000 Wohnungen) und München (6 500).

Die wohnungswirtschaftliche und wohnungspolitische Bedeutung dieses angelsächsischen Investors darf also keinesfalls unterschätzt werden, nur weil er im Konzert der Mehrfachverkäufe derzeit nicht so intensiv mitspielt. In Dortmund spiegelt sich wieder, was der Kommissionsbericht des Deutschen Verbandes für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung als Trend für ganz Deutschland herausarbeitete: Während der Anteil der angelsächsischen Private Equity Unternehmen in Deutschland "an den gekauften Wohnungen bei großen Wohnungstransaktionen von 1999 bis 2003 bei nur 18 Prozent lag, ist er im Zeitraum von 2004 bis Juni 2007 auf 69 Prozent gestiegen. Der Anteil der Kommunen ist von 17 auf 8 Prozent gesunken. Bund und Länder haben ihren Anteil noch deutlicher von 25 auf 3 Prozent reduziert. Ebenfalls rückläufig war der Anteil der deutschen Unternehmen..."(DV 2007, 40), so dass in der Bilanz für die Verkäufe von Pakten mit < 800 Wohnungen zwischen 1999 und 2006 am Ende 50 Prozent Verkäufe an angelsächsische Private Equity Investoren, jeweils 11 Prozent an Kommunen und an Bund/Länder sowie 23 Prozent an deutsche Unternehmen und 5 Prozent an Sonstige stehen.

Aber auch in der Gruppe der 2008 noch präsenten Dortmunder Aufkäufer im Mehrfachverkauf ist der Anteil der ausländischen Käufer groß. Es sind in Außerachtlassung der früheren Zwischenerwerber:

Promotoria Holding B.V., Baarn, Niederlande. Sie ist eine 100%-ige Tochtergesellschaft der Promotoria Antillen Holding N.V., Curaçao, Niederländische Antillen, welche wiederum eine 100%-ige Tochtergesellschaft der Cerberus Holding LDC, Caledonian Bank & Trust Ltd., George Town, Grand Cayman, Cayman Islands, B.W.I. ist, welche wiederum von verschiedenen Cerberus Fonds gehalten wird. Sie kaufte 2005 zwei der untersuchten Siedlungsbereiche in Dortmund.

Griffin Bonds II A/S, Tochter der Griffin Bonds Holding A/S, Kopenhagen, Dänemark. Griffin Bonds ist die Investitionsfirma von Griffin Ejendomme, einem dänischen Private Equity Fond, nach eigenem Bekunden der größte dänische, der die Vermögen reicher Privatleute sammelt und managt. Griffin hat in vielfältiger Form international in Wohnimmobilien vorzugsweise in Dänemark, Deutschland und Großbritannien investiert. Mit eigenen Untergesellschaften ist sie aber auch im Umbau der Bahnhöfe von Kings Cross und St. Pancras Station in London als Investor beteiligt. Als Finanzinvestor ist Griffin freilich nicht nur auf das Finanzieren von Immobilien beschränkt. Griffin Bonds II hält seit 2006 vier von vierzehn untersuchten Siedlungsbereichen.

IMW Immobilien AG. Seit einem Aktiensplitt 2007 befinden sich 82,03% der Aktien der IMW Immobilien AG in der Hand der Watermark CH AG, Zug/Schweiz, die heute wiederum ein Tochterunternehmen der Watermark Holdings Ltd., London, ist. An dieser hält die Warwick Square Ltd., London, eine Beteiligung von über 75 %, welche ihrerseits eine hundertprozentige Tochtergesellschaft des Warwick Square Trust (UK) ist, eine große Immobilienfondsgesellschaft im Streubesitz. IMW Immobilien kaufte im Frühjahr 2007 zwei der untersuchten Siedlungsbereiche im Rahmen einer Transaktion des ehemaligen "Valbonne"-Portfolios.

Die Deutsche Annington GmbH, Tochter der britischen Annington Immobilien Gruppe, wurde im Jahr 2000 durch den britischen Finanzinvestor Terra Firma Ltd. für ein Portfolio deutscher Wohnungsunternehmen gegründet. Aktuell vermietet und vermarktet die Deutsche Annington ca. 220 000 Wohnungen in Deutschland. Die Deutsche Annington unterhält den Sitz ihrer Hauptverwaltung in Bochum. Die Deutsche Annington Immobilien Gruppe ist durch Annington Services und Annington IT mittlerweile ein führender Player auch in der Hausverwaltung geworden. Terra Firma hält u.a. seit 1994 die britische Annington Finance No. 4 plc. und Annington Homes Ldt. mit ca. 60 000 WE in Großbritannien, davon 57 000 aus früherem Armeebesitz. Eine Terrafirma GmbH wickelt außerdem über einen selbständigen Repräsentanten in Frankfurt jedes nur denkbare Private Equity Geschäft in Deutschland ab, insbesondere das Einsammeln von Private Equity Kapital für die in London geführten Fonds und Unternehmen.

6. Strukturieren der Wohnungsbestände durch internationale Vermögensverwaltungen und Fondgesellschaften

Es ist selbstverständlich von Interesse zu untersuchen, ob sich die Führungsstrategie der Promotoria etwa von der Terra Firma geführten Strategie der Deutschen Annington, der IMW oder der von Griffin Bonds unterscheidet und typische und auch typisch unterschiedliche Folgen in den Siedlungen zeitigt. Das soll aber nicht Gegenstand dieses Zwischenberichts sein. Es geht hier zunächst und eher darum, zu zeigen, dass neueres immobilienwirtschaftliches Rationalisierungsinstrumentarium tatsächlich zum Einsatz kommt und dass dies Folgen hat, wie in Kapitel 7 deutlich werden wird. Außerdem gibt es auch strukturell wenig Anlass, die möglichen Differenzen zwischen den neuen Vermietern für besonders groß und bemerkenswert zu halten.

Unter den untersuchten Siedlungen untersteht nicht nur das Promotoria-Paket in Dortmund-Bövinghausen direkt dem Regime der neueren internationalen Finanzmärkte. Auch der Typ des so genannten Bestandhalters unter den neuen Fonds-Eigentümern in Dortmund - wie die Deutsche Annington und die IMW AG - ist einmal mehr, einmal weniger mit den internationalen Finanzmärkten verquickt. Sie sind jedoch in ihrer Finanzstruktur vielleicht von weniger flüchtigem Kapital geprägt und in der Geschäftsphilosophie und Renditestrategie mehr an Realinvestitionen in Immobilien denn an den reinen Finanzinvestitionen (etwa in Geldmärkte oder Hypothekenderivate) orientiert. Aber auch dies lässt sich an den Siedlungen oder unterschiedlich intensiven Mieterbeschwerden nicht wirklich ablesen.

Unser Zwischenbericht konzentriert sich im Folgenden wegen der günstigen Informationslage auf die IMW AG und die Fischsiedlung in Dortmund-Eving. IMW unterliegt als Börsen gehandelte deutsche Aktiengesellschaft einer relativ umfangreichen Pflicht zur Transparenz und Berichterstattung. Ihre spezifische Umsetzung der neueren Bestandsbewertungs- und Bestandsmanagementstrategien lassen sich deswegen, auch ohne sich auf ein Unternehmensinterview stützen zu können, in ihren wesentlichen Konturen sichtbar machen.

6.1 Portfoliomanagement exemplarisch, IMW und das Valbonne Portfolio

IMW war ursprünglich eine sehr kleine Wohnungsbau- und -verwaltungsgesellschaft, die "Immobilien Mörfelden Walldorf AG. Sie wurde 1994 als Börsenmantel für deutsche Immobiliengeschäfte von der schweizerischen, mittlerweile jedoch in London eingetragenen Watermark Gruppe eingekauft, um auf deutschen Immobilienmärkten vom Firmensitz in Berlin aus zu agieren und zu expandieren. Die deutsche Hauptstadt war bisher das Zentrum der Investitionen von IMW. Die IMW AG expandierte erst jetzt, 2007, wirklich stärker mit dem Kauf des "Valbonne" Portfolios, sowohl auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt als auch durch Gründungen von verschiedenen Managementgesellschaften mit eigener Rechtspersönlichkeit zu einem der neuen Lage angemessenen Unternehmensnetzwerk. Das Valbonne Portfolio wurde als "Valbonne Real Estate 9 GmbH und Co KG" der IMW AG untergeordnet. Im Geschäftsbericht der IMW 2006/2007 heißt es dazu: "Mit dem Kauf des ‚Valbonne' Portfolios haben wir in einen weiteren Ballungsraum, nämlich Rhein-Ruhr, investiert. Damit setzen wir unsere Investitionsstrategie, in Ballungsräume zu investieren, fort ..." (Seite 5), und: "Das laufende Geschäftsjahr ist geprägt durch die Übernahme des ‚Valbonne' Portfolios mit rund 8.000 Einheiten. Dieser Erwerb erhöht unsere Position Immobilien under management auf rund 900 Millionen Euro. Neben den fiskalischen Auswirkungen bedeutet dies auch enorme Anstrengungen für die Organisation" (IMW 2007, 7). Die Wohnungen des Valbonne Portfolios sind durchaus nicht nur in Nordrhein-Westfalen gelegen, sie liegen auch in Hamburg und Berlin. Die ca. 330 Wohnungen des Portfolios in Dortmund sind Arbeiterwohnungen. Die überwiegende Anzahl (283 Wohneinheiten) liegt in der Fischsiedlung, die Ende der 1920er Jahre errichtet wurde.

Das deutsche Valbonne Real Estate 9 Portfolio wurde offensichtlich um 2003 herum aus westdeutschen Mietimmobilienbeständen, u.a. aus Arslan Beständen in Witten, Herne, Bochum und Dortmund, von dem niederländischen Finanzinvestor Valbonne mit Firmensitz in Amsterdam und mit juristischem Sitz in der Steueroase Niederländische Antillen zusammengekauft und 2007 nach fünf Jahren an IMW verkauft. Mit 8.000 WE war das "Valbonne" Portfolio kein ganz kleines. Ein Kauf bzw. Verkauf ist ohne Vermittlung von internationalen Investmentbankern oder Immobilienbrokern kaum denkbar. Hierfür könnten die Verbindungen der Watermark Holding am Finanzplatz London nicht ohne Bedeutung gewesen sein. Oder man kannte sich, und das ist eher wahrscheinlich, aus der Szene der Berliner privaten Wohnimmobilieninvestoren. Denn sowohl IMW als auch Valbonne Real Estate 9 hatten bzw. haben ihre deutschen Büros in Berlin und hatten ihren (deutschen) Investitionsschwerpunkt vor dieser Transaktion in Berlin. Der Preis, den IMW bezahlte, betrug ausweislich des Geschäftsberichtes 2006/07 ungefähr eine halbe Milliarde Euro, nämlich 422,3 Millionen (IMW 2007, 34).

Mit dem Kauf des "Valbonne" Portfolios verdreifachte sich der Wohnimmobilienbesitz der IMW nahezu, hielt IMW doch zum Berichtszeitpunkt des Geschäftsberichts 2006/2007 insgesamt nur 13.400 Wohneinheiten. Der Zukauf des "Valbonne" Portfolios dürfte in der Tat nicht nur eine "enorme Anstrengung" für das Unternehmen bedeuten, in der Finanzierung und Refinanzierung und in der geeigneten Entwicklung der Organisationsstrukturen. Er ist vielmehr, gemessen an der Kapitalkraft und den Organisationspotenzialen von IMW, ziemlich mutig, um nicht zu sagen: spekulativ.

1.2 Bewertungsmethoden und Erfolgskennziffern für die Fischsiedlung in Dortmund-Eving

In Dortmund wurde die Funktionsweise von Kennziffern in den neueren Transaktionen und Mehrfachverkäufen erstmals öffentlich, als es Ende November 2007 in der Siedlung Landstrop zu Protesten kam. In Lanstrop hatte 2007 die "Center Plan Immobilien AG", ein dänischer Investor 1.160 ehemaligen Wohnungen der Neuen Heimat von der Zwischeneigentümerin LEG gekauft und zunächst jede Instandhaltung unterlassen. Der Vertreter des Investors erklärte auf einer Mieterversammlung in der Siedlung Lanstrop im November 2007, dass man die Siedlung gekauft habe, ohne sie vorher gesehen zu haben. Man habe nur nach Kennzahlen wie Bewohner, Mietzahlungen, Sozialbindung (bis 2009) und Baualter gekauft.

Ausführlich sind derartige Kennzahlen für Dortmunder Mehrfachverkäufe durch die Bewertung des Valbonne Real Estate 9 Portfolios belegt (IMW-AG 2007). Bei der Wertermittlung wurde nach - wie es heißt - "international anerkannten Bewertungsgrundsätzen" gearbeitet, indem Immobilienwerte nach einem "Discounted-Cash-Flow" Modell ermittelt werden, das für einen Zeitraum von zehn Jahren die erwarteten Mieteinnahmen den Bewirtschaftungskosten, einschließlich Instandhaltung und Modernisierung, gegenüber stellt. In diese Modellrechnung, die den "Market Value" errechnen soll, geht ein "Technical Due Diligence Assessment" ein, das bestands-, bzw. gebäudebezogen einen Instandhaltungsbedarf ermittelt und zwar unter den Stichworten: "Backlog" (Sofortmaßnahmen), "Periodic Capex" (planbarer Instandsetzungsbedarf) und "Ongoing Maintanance" (nicht planbarer, aperiodischer Instandhaltungsbedarf).

Nicht untersucht und mitgeteilt wurden in den Wertermittlungsgutachten das "Finacial Engineering", die Kosten für die Kredit- und Finanzierungsstruktur beim Kauf des "Valbonne" Portfolios, die sicher relevant gewesen sein dürften. Lediglich eine eventuelle Übernahme von alten Kreditverpflichtungen wurde mit dem Hinweis, dass diese in entsprechender Größenordnung den Kaufpreis mindern oder aus dem Erlös vom Verkäufer abzugelten seien, gewürdigt.

Relativ differenziert wurden in den Bewertungsgutachten zahlreiche Sub-Portfolios gebildet und angeblich einzeln bewertet. Einige Sub-Portfolios orientieren sich an den Gebietsgrenzen einer Kommune, in denen die gekauften Wohnbestände liegen. Für größere Städte wie Berlin, Dortmund oder Witten wurden diese Sub-Portfolios noch einmal Straßenzugweise bzw. quartiersbezogen geclustert. Bei genauerem Hinsehen ist jedoch unübersehbar, dass selbst die "hoch heterogenen Portfolios in NRW" undifferenziert und einheitlich mit Durchschnittsnoten bewertet werden: "Der Zustand der Gebäude und Wohnungen ist aus technischer Sicht mit durchschnittlich 'befriedigend' zu bezeichnen, sie werden einen leicht überdurchschnittlichen Abnutzungsgrad aufweisen, erkennbaren Instandsetzungsrückstau aufweisen und einen baualtersgemäßen Instandhaltungs- und Reparaturaufwand aufweisen" (IMW-AG 2007). Über die Dortmunder Fischsiedlung heißt es in der Bewertung sogar: "Die Wohnanlage wird von unserer Seite als gut eingeschätzt. ..." Dies Urteil wird damit begründet, dass die Fischsiedlung "eine Wohnanlage mit integrierten Grün- und Erholungsflächen" sei, die auch "in der näheren Umgebung zusätzliche Erholungsflächen in der Form einer Parkanlage mit Teich" aufweist, und auch, weil die Fischsiedlung über "guten Anschluss an den öffentlichen Verkehr" verfügt. Die Bewertung der baulichen Substanz fiel "mittel"-gut aus. Mieterhöhungsspielräume wurden aktuell noch in den Kleinstwohnungsbeständen gesehen, in denen die tatsächlich gezahlten Mieten der Wohnungen bis 35 qm, von 35-40 qm und von 40-50 qm nicht unerheblich unter erzielbaren Mieten für derartige Projekte in Dortmund lägen. Alles in Allem wird der Fischsiedlung ein "Market Value" von "21 Mio. Euro" bescheinigt.

Diese Bewertung basiert freilich nur oberflächlich auf Ortskenntnis, auch wenn durch die Mieterschaft in der Siedlung bestätigt wurde, dass die Gutachter die Fischsiedlung gesehen haben und während des Rundgangs mit Mietern gesprochen haben. Die Gutachter taten dies in der Begleitung der Hausverwaltung Arslan und nutzten anscheinend Angaben der Hausverwaltung über Mieteinnahmen in der Fischsiedlung, die unrealistisch hoch ausgefallen sein müssen, aber offensichtlich auch nicht wenigstens stichprobenmäßig überprüft wurden. Nur bei Neuvermietung hatten sich die Miethöhen ausnahmsweise in den letzten beiden Jahren an Preise wesentlich besser ausgestatteter und unterhaltener Altbauwohnungen aus der Zeit von vor 1945 in Dortmund von ca. fünf Euro oder fünf Euro fünfzig pro Quadratmeter angenähert. Offensichtlich fand der schon von außen erkennbare umfangreiche und für Dortmund überdurchschnittliche Leerstand von ca. einem Drittel der Wohnungen (Herbst 2007) keine Berücksichtigung. Er steht ebenso in ursächlichem Zusammenhang mit der Vernachlässigung der Siedlung seit dem Erstverkauf aus den Viterra-Beständen 1999 wie auch die große Anzahl von Mietparteien, die durch Mietzahlungsverweigerung und Mietzahlungsminderung auf die Vernachlässigung der Fischsiedlung reagierten und deswegen im Rechtsstreit mit den Firmen Arslan oder Valbonne Real Estate 9 liegen. Auch diese Mietausfälle wurden von den Gutachtern nicht berücksichtigt. Die "integrierten Grün- und Erholungsflächen" sind genau so heruntergekommen und ungepflegt wie die Erschließungsstraßen. Die bauliche Substanz der Fischsiedlung ist nur äußerlich mit dem Pinsel aufgebessert. Arslan und Valbonne Real Estate 9 praktizierten offensichtlich drastische Sparmaßnahmen bei der Instandhaltung, die den Einsatz von zehn Euro pro Quadratmeter, der gemeinhin heute "für Instandhaltung für das Minimum" gehalten wird, um mehr als die Hälfte unterschritten haben dürfte: "In der Branche gelten zwölf bis 15 Euro als nachhaltig" (Heintze 2008, 26). Arslan und Valbonne Reals Estate 9 standen damit freilich in der Private Equity Immobilienszene nicht allein. Gagfah hat "bei Ausschreibungen für die Bewirtschaftung von Gebäuden die klare Vorgabe gemacht, dass die Kosten für die Bestandspflege nicht mehr als fünf bis sieben Euro ausmachen dürften", berichtet Heintze weiter. Mieter und Mieterinnen der Gagfah in Berlin, die sich in der Bürgerinitiative "Grundrecht Wohnen" zusammenschlossen, haben kritisiert, "dass die alten Eingangstüren durch billigere ersetzt und das Treppenhaus nur notdürftig gestrichen wurde", statt sie ernsthaft zu sanieren. Schultz-Wulkow, Ernest & Young Real Estate, wird damit zitiert, dass er beobachte, es "werde nicht mehr beliebig investiert, sondern nur noch dort, wo auch Mietsteigerungen durchsetzbar seien", und Heintze schließt daraus: "Bestände, die keine Wertschöpfungsphantasie haben, werden teilweise vernachlässigt" (Heintze 2008, 27). Das ist in der Fischsiedlung der Fall.

In der Siedlung hat sich ein Reparatur- und Modernisierungsstau und eine Welle innerer Vernachlässigung der Bausubstanz aufgestaut, die nur durch wesentlich höhere Aufwendungen als die von den Gutachtern routinemäßig angenommenen für eine Erstinstandsetzung aufgefangen werden könnten, - wenn das überhaupt beabsichtigt sein sollte. Nicht umsonst hat sich daran der Protest der Mieter und Mieterinnen der Fischsiedlung entzündet, den wir im nächsten Kapitel schildern. Das Bewertungsgutachten für die IMW rechnete und schrieb die Fischsiedlung schön.

7. Das Mieterrisiko: Ortsferne der Hausverwaltungen, Einsparungen und Standardabsenkung in der Bau- und Grünflächenunterhaltung

In der national und international mangelhaften Regulierung des derzeitigen internationalen Finanzmarktkapitalismus, des Handels mit verbrieften Hypotheken und in der unkontrollierten und unversicherten Beteiligung von Investitionsbanken an der Verbriefung liegen, wie seit Mitte 2007 die so genannte "Subprime Loans-Krise" in den USA und ihre globalen "Kollateralschäden" lehren, größte internationale gesellschaftliche Risiken. Der gigantische Vertrieb von Hypothekenderivaten schlechter und schlechtester Bonität und Spekulationsverluste in Milliardenhöhe bei Bankinstituten, Hedge Fonds und Private Equity Fonds (vgl. etwa Fehr 2008) kosteten Millionen von US-Bürgern das eigene Haus und lösten eine weltweite Rezession aus, die insbesondere in den Volkswirtschaften von Entwicklungsländern größte Verwüstungen anrichten wird.

Ein weiteres gesellschaftliches Risiko von Private Equity-Aufkäufen auf den deutschen Wohnungsmärkten läuft sehr direkt auf die Mieter- und Mieterinnen in den Siedlungsbereichen zu: das sozioökonomische Risiko von Ortsferne und Rationalisierung in der Hausverwaltung und in der Bau- und Grünflächenunterhaltung. In unseren Mieterinterviews wird vor allem dieses Risiko sichtbar. Im Verlauf einer Mieterversammlung im Frühsommer 2007 schrieben 30 Mieter und Mieterinnen der Fischsiedlung ihre Beschwerden auf Interviewbögen. Wir haben sie nach Straßen und Hausnummern zusammengeführt. Diese umfassende Beschwerdenliste zeigt die ganze Bandbreite systematischer Vernachlässigung und Standardabsenkung, durchaus auch gegenüber der bekanntermaßen schon in die 1990er Jahren zurückgefahrenen Hausverwaltung der Viterra (Tabelle 3).

Tabelle 3
Beschwerdenliste der Mieter und Mieterinnen aus der Fischsiedlung, Dortmund-Eving
* Beschwerdenliste von der Versammlung am 21.06.07, sortiert nach angegebener Adresse
Quelle: PLANUNGSPOLITIK-FORSCHUNG 2007

Die Beschwerdeliste aus der Fischsiedlung dokumentiert zugespitzt und besonders ausdrucksvoll die in fast allen Interviews anderer untersuchter Siedlungen auftauchenden Abweichungen von einer ordnungsgemäßen und nachhaltigen Bewirtschaftung der mehrfach verkauften Bestände. Sie sind im Fall der Fischsiedlung nicht der jüngsten Erwerberin IMW, sondern den Voreigentümerinnen zwischen 1999 und 2007, den Unternehmen Arslan und Valbonne Real Estate 9, anzulasten. Die Vernachlässigung ist keine Fiktion der Bewohner und Bewohnerinnen. Sie ist mit Fotodokumenten belegbar. Sie ist in der großen Mehrheit der untersuchten Siedlungsbereiche belegbar.

Die Analyse dieser Beschwerden lässt sich folgendermaßen zusammenfassen:

Mit dem Abbruch sozialstaatlicher Netze werden auch die tradierten Solidarstrukturen der Nachbarschaften zerbrechlich. Es reißt ein oberflächlicher Alltagsrassismus und leichtfertige Alltagsdiskriminierung gegenüber sozial Schwächeren ein. Die neuen Vermieter lassen ihre Mieter und Mieterinnen mit den Integrationsproblemen allein. "Die Emscher (Wohnungsbaugesellschaft) hat uns noch die Feste für die Kinder der Siedlung gesponsert," sagte eine seit vielen Jahren bemühte Siedlungsaktivistin und "Kümmerein" in Dortmund Bövinghausen, "die Neuen machen das nicht mehr."

8. Ansatzpunkte für die Mobilisierung und Unterstützung der Mieterschaften

Eng angelehnt an die Dortmunder Untersuchungsergebnisse lassen sich in etwa die folgenden ersten Konsequenzen für die Mobilisierung und Unterstützung der Mieterschaften in mehrfach verkauften Mietwohnungsbeständen skizzieren:

Degradation von baulicher Substanz, existentielle Verunsicherung von Mietern und Mieterinnen, Standardabsenkung, Ortsferne und Mieterferne von Hausverwaltungen sind systematische Begleiterscheinungen von Mehrfachverkäufen infolge neoliberaler Ökonomisierung der Wohnungswirtschaft und Private Equity Einfluss. Ein solches, meist großkalibrig und global manövrierendes privates Mietimmobilieninvestment, das auch regionale und lokale Marktmacht anstrebt, ist im Interesse von Mietern und Mieterinnen dringend abzuwehren.

Stabilisierung von Siedlungsbereichen gegen Leerstand und Vernachlässigung sowie gegen Betriebskostenwucher - etwa durch aufmerksame, medienbewusste juristische Intervention der Mietervereine, Leerstandsmanagement und Mietminderung, Aufbau von selbst organisierten Nachbarschaften, sozial orientierte Kommunalpolitik, Bewohnergenossenschaften und Rekommunalisierung der lokalen Wohnungsversorgung sollten deswegen in durch Private Equity Kapital geschwächten Wohnungsbeständen und Stadtregionen ein öffentlich relevantes Thema werden.

Vergleichbare Untersuchungsmethoden und Untersuchungsergebnisse, wie die hier präsentierten, können zum schlechten Ruf jeder Art von "Heuschrecken" in der Wohnungswirtschaft und der von ihnen wie von neoliberaler Wirtschafts- und Finanzpolitik betriebenen Privatisierung öffentlicher und quasi öffentlicher Wohnungsbestände beitragen und Mieterschaften in ihrer Auseinandersetzung mit Private Equity Eigentümern sensibilisieren und bestärken. Sie können erste Ansatzpunkte zu einer geeigneten Intervention in den Siedlungen weisen.

Mieter und Mieterinnen in gefährdeten Beständen oder in den bereits mehrfach an Finanz- oder Immobilieninvestoren verkauften Wohnanlagen, können durch aufmerksames Annehmen von Mieterbeschwerden in Mieterorganisationen und Bürgerinitiativen wirksames juristisches und medial öffentlich gemachtes Aufgreifen der Beschwerden in der Auseinandersetzung um die Berechtigung ihrer Anliegen und die Überforderungen ihrer Nachbarschaften unterstützt werden.

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